De usynlige hotellene

Å finne et sted å bo blir stadig en større utfordring for studenter i Oslo. Høye priser og mangelen på boliger er noen av de få utfordringene som preger leiemarkedet.  

I 2023 var det over 1,4 millioner korttidsboligovernattinger i Oslo. Det var en økning fra rett over 900 000 overnattinger i 2018. Dette viser tall fra Eurostat.  

Skaper Airbnb og lignende plattformer en direkte konkurranse mellom studenter, fastboende og reisende? 

Grafen viser hvordan korttidsutleie gjennom plattformer som Airbnb, Booking.com og Expedia har utviklet seg over seks år. Etter en kraftig nedgang i 2020, som følge av pandemien og innreiserestriksjoner, har aktiviteten økt jevnt siden. I 2023 ble det registrert over 1,4 millioner overnattinger, en økning på over 60 prosent siden 2021.

Én av ti får plass 

Det er ingen hemmelighet at det kan være vanskelig å finne en bolig i Oslo. For studenter som ofte mangler både økonomisk sikkerhet og erfaring i boligmarkedet er utfordringen desto større.  

I dag finnes det over 88 000 studenter i hovedstaden, men bare 9500 studentboliger via Studentsamskipnaden i Oslo (SiO). Det betyr at bare én av ti får plass. Resten kastes ut i et privatmarked preget av høye priser, usikkerhet og økende konkurranse. 

En av dem som har kjent på dette er Thomas Udjus (23), psykologistudent ved Universitetet i Oslo. Han flyttet til hovedstaden som 19-åring og søkte umiddelbart studentbolig, men fikk ikke tilbud før rett før semesterstart. Heldigvis hadde han da allerede funnet et rom i en leilighet på Bjerke. 

– Leiligheten var ganske økonomisk og hadde alt inkludert. Jeg var godt fornøyd med både pris og beliggenhet, sier han.

Etter tre og et halvt år fikk han beskjed om at utleieren skulle selge leiligheten, og Udjus måtte dermed nok en gang ut på boligjakt. 

– Det var ganske kjipt, særlig når man har andre ting å ta hensyn til, som skole. Selv om vi fikk tre måneders oppsigelse, er det ikke lett å finne noe nytt på så kort tid, forteller Udjus.

I dag bor Udjus i en studentbolig på Kringsjå. Erfaringene har gjort ham mer kritisk til hvordan boliger behandles i dagens marked.  

– Boliger blir i en økende grad til investeringsobjekter og ikke et hjem.

Udjus forteller at han merker at tilgjengeligheten er liten og etterspørselen stor hos studenter, og han peker på at flere utleiere tar for mye betalt i forhold til hva de tilbyr.  

– Det er jo en livsnødvendighet. At det skal spekuleres i så mye er ikke ideelt.

Voksende fenomen

Mens stadig flere sliter med å finne bolig, vokser et annet fenomen i hovedstaden: Korttidsutleie.  

Ifølge Inside Airbnb ligger det nå ute over 10 700 tilgjengelige boliger for korttidsleie i Oslo.  

Kartet viser antall aktive Airbnb-annonser fordelt på bydelene i Oslo. De største konsentrasjonene finnes i sentrumsnære områder som Grünerløkka, Frogner, Gamle Oslo og Sagene. Her er boligpresset allerede høyt, og mange av enhetene er tilgjengelige for korttidsutleie store deler av året.

Dette er ikke bare ferieutleie. I gjennomsnitt er over 40 prosent av boligene tilgjengelige nesten hele året. Mange fungerer i praksis som små, usynlige hotell midt i nabolag hvor studenter og andre på boligjakt sliter med å finne noe fast.  

Samtidig har Oslo mistet over 8500 sekundærboliger siden 2019, ifølge Norges Eiendomsmeglerforbund.

En sekundærbolig er en bolig du eier, men ikke bor i selv. Mange av disse boligene har enten blitt solgt, eller konvertert til korttidsutleie. Det betyr færre boliger for langtidsleietakere, og et enda større press på et allerede overbelastet marked. 

Det vil si at flere boliger blir brukt som «mini-hoteller» for reisende, i stedet for å være tilgjengelige for langtidsleie til fastboende.  

Et marked uten kontroll 

Ifølge norsk lov er det tillatt å leie ut primærboligen sin korttidsvis i inntil 90 dager per år, så fremt du selv bor der. Men mange utleiere kjenner ikke til reglene og kommunene har foreløpig få midler til å kontrollere dem. 

Et menneskerettslig spørsmål 

Tobias Drevland Lund, stortingsrepresentant for Rødt og partiets boligpolitiske talsperson, er blant dem som reagerer sterkt på utviklingen.  

– Enhver leilighet som brukes til korttidsutleie, går på bekostning av noen som trenger et hjem. Det rammer særlig studenter, unge arbeidstakere og andre som ikke har råd til å konkurrere med turister, sier han. 

Lund mener bolig må sees som en menneskerett, ikke som en vare på markedet.

– Vi trenger et mindre marked og mer styring. I dag er vi et u-land i boligpolitikk sammenlignet med naboland som Danmark, hvor 25 prosent av boligene er ikke-kommersielle og prisregulerte, ofte eid av stiftelser og styrt av beboerne selv. 

Mangelen på bolig i Oslo mener Lund er en av hovedårsakene til at boligmarkedet i dag ikke fungerer som det skal.  

– Det bygges for lite, men løsningen er ikke bare å bygge mer. Boligmarkedet må også reguleres. I over 40 år har vi prøvd å bygge oss ut av problemet, men samtidig har man fjernet den politiske styringen av markedet. Det betyr at bolig i praksis er et fritt marked, forteller Lund.

Lund påpeker at for Rødt handler boligpolitikk om mer enn tilbud og etterspørsel. Det handler om rettigheter og fordeling.

– Det skal være en menneskerett å bo godt. Derfor mener vi at bolig ikke skal være en markedsvare man spekulerer i. Når folk kjøper sekundærboliger for å tjene penger på korttidsutleie via Airbnb, går det på bekostning av dem som trenger et sted å bo over tid, sier han.

Lund vil derfor ha mindre marked og mer politisk styring i boligpolitikken.

En global trend 

Det som skjer i Oslo er ikke et unikt fenomen. På landsbasis har antall korttidsutleie-overnattinger via Airbnb, Booking.com, Expedia og TripAdvisor økt fra 3,3 millioner i 2018 til 6,4 millioner i 2023, ifølge Statistisk sentralbyrå (SSB). Det utgjør en vekst på 94 prosent på fem år. 

Dette inkluderer både turister og forretningsreisende. For mange er leilighetsutleie et mer fleksibelt og billigere alternativ til hotell. Samtidig presser det vanlige folk ut av boligmarkedet, særlig i byer med høy etterspørsel. 

Et mørkt regnestykke 

I praksis kan det være langt mer lønnsomt å leie ut en leilighet på Airbnb enn å ha en fast leietaker. Det er fordi man i teorien kan ta en høyere døgnpris enn ved langtidsutleie, og ha hyppige bookinger etter hverandre. 

Ifølge tall fra Inside Airbnb blir en Airbnb i Oslo leid ut i gjennomsnitt 60 netter hvert år, hvor gjennomsnittsprisen per døgn ligger på rundt 1150 kr. 

De aller fleste utleieenhetene i Oslo på Airbnb er hele boliger. Ifølge Inside Airbnb utgjør dette over 9 000 av de totale enhetene. Det betyr at majoriteten av utleien skjer i boliger som ellers kunne vært brukt til langtidsleie, noe som bidrar til å redusere tilgangen på vanlige leieboliger i byen.

Lett å sluntre unna

Andrea Standeren (28) leier ut leiligheten sin på Grünerløkka via Airbnb. Toromsleiligheten består av et bad, soverom, balkong og kjøkken og stue samlet. Det tar kun 16 minutter å gå til Oslos hovedgate, noe som gjør den svært ettertraktet.

– Jeg startet med Airbnb etter at jeg kom meg ut i arbeid. Jeg har en jobb som er ganske fleksibel, så jeg kan jobbe fra hvor som helst, forteller hun.  

Leiligheten hennes stod tom flere helger i måneden, så korttidsutleie var en måte hun kunne dekke utgiftene på. 

Da Journalen møtte henne og la frem regelverket rundt korttidsleie oppdaget hun at mye var ukjent.  

Blant annet regelen om maks 90 dager korttidsutleie.  

– Jeg har hørt om det, men det er noe jeg har lest kjapt en gang og ikke har tenkt over siden.

Standeren forteller at reguleringen blant annet skjer gjennom å føre skatt. Hun må først rapportere inn til Airbnb som videre rapporterer til staten.  

– Er det lett å sluntre unna? 

– Ja, absolutt. Det er ingen som direkte regulerer utleien eller at man følger reglene, forklarer hun.

Standarens leilighet ligger midt i et av Oslos mest attraktive områder. Med kort vei til sentrum og gode fasiliteter er den ofte leid ut via Airbnb.

Klager på ulovlig utleie  

Journalen har gått gjennom Oslo kommunes postjournal for å avdekke klager på ulovlig utleie. 

I 2024 ble det sendt inn rundt 40 klager til kommunen.  

Hver prikk markerer et område hvor det i 2024 ble sendt inn klage til Oslo kommune, ofte om ulovlig korttidsutleie eller byggmessige endringer knyttet til utleie. Klagesakene er fordelt over store deler av byen, men flest kommer fra bydelene med høyest press i boligmarkedet. Kartet er basert på innsyn i postjournalen til Plan- og bygningsetaten.

I et tilfelle i Oslo bydel Nordstrand, avdekket en nabo at deler av en bolig i deres kjedehusrekke var blitt bygget om uten tillatelse og brukt til utleie via Airbnb. En egen inngangsdør skal ha blitt installert mindre enn én meter fra naboens terrasse uten byggemelding eller nabovarsel.  

Til tross for varsling til Plan- og bygningsetaten og at megler senere merket døren som ulovlig i salgsprospektet, ble boligen solgt og leid ut via Airbnb kort tid etter. 

På Airbnb-plattformen ble delen av huset annonsert som en «gjesteenhet med egen inngang», noe som er i strid med reguleringen.  

Ifølge kommunen er slike inngrep ulovlige uten søknad. 

I en e-post til Journalen skriver Plan- og bygningsetaten at de mottar svært mange meldinger om ulovlige forhold i Oslo, inkludert saker knyttet til korttidsutleie.

– Alle meldinger blir fordelt til saksbehandlere for gjennomgang, og dersom det avdekkes ulovlig bruk, sendes varsel om pålegg og eventuelt vedtak om tvangsmulkt, skriver seksjonsleder Karin Engebretsen.

Videre forklarer hun at pålegg kan innebære krav om opphør av ulovlig bruk eller tilbakeføring av endringer som er gjort uten tillatelse. Sakene avsluttes først når ulovligheten er rettet, eller forholdet er godkjent etter søknad.

Etaten opplyser samtidig at de må prioritere saker som gjelder fare for liv og helse, samt større bruksendringer, ulovlige hybler og tiltak i strandsonen. Saker om korttidsutleie følges opp, men kan havne lenger ned på prioriteringslisten når kapasiteten er begrenset.

Gratis ferie

I løpet av 2024 leide Standaren ut leiligheten sin gjennom Airbnb i 42 netter. Med en døgnpris på rundt 1200 kroner, satt hun igjen med omtrent 48 000 kroner i løpet av året. 

Foreløpig har hun kun leid ut leiligheten sin i korte perioder, typisk en helg eller noen dager i ferier. Hadde hun derimot vært borte i over seks måneder, ville hun ikke hatt noe imot å leie ut til studenter og fastboende.  

– I min situasjon er Airbnb gunstig, fordi det gjør at jeg kan reise på ferie gratis. Samtidig synes jeg det er synd at Airbnb i dag har blitt en konkurrent til studenter som allerede befinner seg i en sårbar situasjon. Det er veldig uheldig, påpeker hun.

Ifølge en rapport fra Husbanken i 2024, finnes det omlag 605 000 utleieboliger i Norge, hvor 70 prosent leies ut av privatpersoner. Hele 183 000 husholdninger er langtidsleietakere, mange med lav inntekt og behov for bostøtte.

I perioden 2021 til 2023 økte husleiene med 12 prosent, mens bokostnadene for eiere steg med hele 83 prosent. Et slikt press rammer leietakerne hardest.

Hva kan gjøres? 

Flere europeiske storbyer har innført strengere reguleringer på korttidsleie med mål om å gjenvinne boligmarkedet for fastboende:  

• Amsterdam: Har innført forbud mot korttidsutleie i enkelte bydeler. 
• Barcelona: Krever lisens for alle Airbnb-verter. 
• Berlin: Har begrenset korttidsutleie kraftig, og bøtelagt ulovlige aktører. 
• København: Maks 70 dager i året for korttidsutleie. 
• London: Lokale myndigheter har lansert digitale overvåkningsverktøy for å fange opp ulovlig utleie. 
• Paris: Utleiere må registrere seg hos kommunen og vise registreringsnummer i annonsen. 

I Norge er det derimot fortsatt få virkemidler i bruk. Rødt-politiker Lund legger frem noen forslag:  

• Krav om registrering. 
• Begrensninger på antall dager fra 90 til 60.
• Gi kommunene myndighet til selv å innføre begrensninger på korttidsutleie av bolig.
• Økt skatt på korttidsinntekter. 
• Støtte til ideelle boligtiltak.

– Vi må styrke den ikke-kommersielle boligsektoren, som i Danmark, og samtidig begrense spekulativ korttidsutleie. Folk skal kunne bo trygt og rimelig, ikke bli utkonkurrert av turister med høyere betalingsvilje, sier politikeren fra Rødt. 

Korttidsutleie ser ut til at på få år har blitt en merkbar faktor i det norske boligmarkedet, spesielt i pressområder som Oslo.

Hvor lenge kan norske myndigheter tillate at midlertidig utleie prioriteres foran faste hjem uten å gripe inn?