Ettertraktet boligmarked med høye krav til kjøpere

Ullern har i flere år vært blant Oslos dyreste bydeler. Ifølge eiendomsmeglerfirmaet Krogsveen har Ullern en gjennomsnittlig kvadratmeterpris på 99 700 kroner for alle boligtyper. Selv om kvadratmeterprisen har falt det siste kvartalet med 1,1 prosent, fremstår markedet fortsatt som utilgjengelig for førstegangskjøpere og vanlige lønnsmottakere.

– Etterspørselen er høyere enn tilbudet

Bydelen tilby nærhet til både natur og sentrum, gode skoler og solide bomiljøer, noe som skaper jevn etterspørsel.

Ifølge Maria Brændeland, som er eiendomsmegler i DNB Eiendom, er etterspørselen generelt høyere enn tilbudet, spesielt for familieboliger og oppussede småhus og leiligheter med attraktiv beliggenhet.

– Renteendringer og bankenes lånepraksis påvirker hvem som kan etablere seg, sier Brændeland.

Liten utvikling

Ullern har i 2025 hatt moderat prisvekst sammenlignet med andre bydeler i Oslo, ifølge Finansavisen. 

Høy tomtepris og byggepriser gjør at nye prosjekter ofte ligger på høyt prisnivå. Samtidig finnes det boliger i ulike prisklasser. Eksempelvis finnes det leiligheter til under 4 millioner kroner, mens større eneboliger kan koste over 40 millioner kroner, ifølge megler Audun Thorp Bjørnstad fra Krogsveen.

Bjørnstad peker på at Ullern tilbyr et bredt spekter av kjøpere og boligtyper.

– Ullern rommer et stort mangfold av mennesker med ulike økonomier og livssituasjoner, sier han.

Restriktive banker

– Bankene er mer restriktive, blant annet på grunn av høyere rentenivå. Dette begrenser låneevnen og gjør at etablering på Ullern blir mer krevende, særlig for enslige og yngre kjøpere, sier Brændeland.

Hun forteller at man ofte må ha en samlet inntekt over gjennomsnittet i Oslo for å komme seg inn på boligmarkedet for flere av leilighetene og familieboligene. 

– I finansforskriften må man som hovedregel ha egenkapital på 10 prosent av boligens kjøpesum. I praksis vil det lønne seg å ha en egenkapital på mellom 15 og 20 prosent for å kunne konkurrere på attraktive boliger, sier hun.

Foreldrestøtte

– Den største endringen vi har sett i markedet er at det er en større andel kjøpere i dag som får foreldrehjelp, sier Brændeland.

– Finansiering av boligkjøp skjer med en god kombinasjon av egenkapital, lån og familiestøtte. Det vil si at det er færre unge som kjøper uten bistand fra familie, fortsetter hun hun.

Ifølge Bjørnstad er de gjennomsnittlige kjøperne av rekkehus og eneboliger i bydelen ofte i alderen 35 til 40 år. 

– De flytter som oftest internt i bydelen, eller fra leiligheter i bydelene som grenser til Ullern, for å tilrettelegge bedre for familielivet.

Meglerne enige i at det finnes eldre boliger, mindre leiligheter og enkelte utviklingsprosjekter kan være innen rekkevidde for de yngre og de med lavere inntekt. 

– Det er ikke et marked som er fullstendig «låst» for dem uten god økonomi, men det er mer krevende, på grunn av områdets etterspørsel, makroøkonomiske forhold og sterk konkurranse, sier Brændeland.  

Muligheter for etablering

Både Brændeland og Bjørnstad påpeker at økt boligbygging kan bidra til å dempe prispresset og gjøre bydelen mer tilgjengelig. 

– Et større og mer variert boligtilbud vil bidra til bedre balanse mellom tilbud og etterspørsel, og dermed gjøre det lettere for flere grupper å etablere seg i området, sier Bjørnstad. 

Brændeland understreker til slutt at de økonomiske kravene for å etablere seg reelt sett har blitt høyere, noe som påvirker hvilke grupper som faktisk har mulighet til å kjøpe bolig i bydelen og i Oslo for øvrig.

Hun legger til at markedet ville blitt mer tilgjengelig hvis etterspørselen var lavere.